摘要：伴隨着我國科技的不斷進步和社會生活水平的不斷提高，我國的房地產及物業行業也取得了巨大的進步，為我們的社會生活帶來了極大的便利。但因為物業服務行業自身保本微利的特性，物業企業在經營管理方面也面臨着諸多風險。本文主要闡述物業企業的內部控制，並通過完善自身內部控制來規避可能面臨的經營風險，為企業的長遠發展提供充分的條件。
關鍵詞：物業服務行業;內部控制;風險防範
物業服務行業中業主和股東對物業服務有着不同的關注點，業主較為重視物業服務的社會責任，有較強的社會責任感，能夠考慮到其帶來的巨大的社會效益。而股東則注重的是物業服務可能帶來的經濟效益，更多的是關注自身的利益。兩種不同的關注點易產生分歧，為了物業服務行業的長遠發展，業主和股東應該從自身的立場出發，共同尋求更有利的經營管理方案，以實現二者的共贏。而物業服務業作為一個新興行業，也必然要採用更為先進的內部管理方法，才能達到人才與資源的平衡，儘可能地為自身的健康發展提供便利。內部控制作為一種完善的新型企業管理方式越來越受到企業的認可，建立健全完善的內部控制管理體系可以保護企業的財產安全，建立健全企業的內部運行機制，可以協調物業企業的各項工作。
一、物業企業的內部控制概述
物業企業的內部控制是一種完整嚴密的控制體系，主要目的是保護企業自身的財產安全，保持內部會計信息的真實性和完整性，使企業內部各項控制職能的行使實現系統化、透明化以及規範化，進一步確保物業企業經營管理目標的實現。科學合理的內部控制體系是保證企業對自身的生產經營進行全面直觀的管理的有效手段，能夠更加科學地改善企業內部控制環境，提高各個部門負責人及員工的內部控制意識，對企業經營管理過程中可能面臨的風險有深刻了解，並進一步加強風險防範觀念，做好風險應對工作，確保企業的長足發展。表面上看，物業企業的內部控制體系隸屬於企業的全面風險管理系統，但也有自身的風險管理方式。企業的內部控制中的風險管理包括兩個階段:產生經營管理損失前與產生損失後。第一個階段即為預防階段。企業在對可能發生的風險進行評估後，應立即做好財產的財務分析核算工作，結合現階段的經濟形勢，儘快制定出最安全有效的風險規避策略，以求儘可能地減少經濟損失。第二個階段即為企業的生存階段，顧名思義，即在發生經濟損失後企業如何正確自保並繼續運營的階段。在此階段，物業企業必須要及時劃分“受災區”與“倖存區”，盡力使“倖存區”保持正常的經濟運行，儘可能地防止經濟損失的擴大，同時還要承擔自身經濟失誤帶來的社會問題，並保證員工及客户的利益，不能因小失大。物業企業的內部控制的風險防範功能包括:企業的資金財產控制、企業的運營戰略控制以及企業的組織架構控制。資金財產控制，即對企業內部的所有資產進行強有力的'控制，以達到規避市場經營風險的目的，並要實施嚴格的預算控制，保持資金的可流動性，減少資本浪費。運營戰略控制，即在進行分析決策前，要對現階段的經濟發展形勢和市場變動有清晰的瞭解，充分評估可能面臨的風險危機，並提出可行性措施，在整體上把握住物業企業發展的大方向，以求有效規避風險。組織架構控制，從根本上來説，就是通過企業內部的組織結構來控制經營活動中潛在的風險，嚴密控制各個部門的經濟活動，協調部門工作，避免職能混淆，實行責任制，明確分工，保證重大事項能夠得到迅速有效的審批表決。
二、物業企業面臨的潛在風險
(一)經營風險。部分物業企業在承接業務時，沒有事先進行深入的市場調查，對要承擔的項目的價格、定位及發展前景瞭解不充分，對客户或業主的購買力、要求等缺乏準確的數據對比，自身的經營條件並不能滿足客户的要求，導致經營項目選擇錯誤，失掉市場先機，不僅造成企業成本、經費的浪費，還可能會失去部分客源，使物業企業的核心競爭力下降。
(二)政策風險。為使物業服務行業得到持續健康發展，我國各個地方政府做出了諸多的努力和規範，出台了各項條例法規，如1994年出台的第一部物業管理法規《城市新建住宅小區管理辦法》、2003年實施的《物業管理條例》，到2004年頒佈的《物業管理企業資質管理辦法》等，都囊括了我國物業企業應怎麼做、怎麼發展的詳細辦法，為其興起做出了充分的準備。但是，不足之處仍有很多，如業主與股東、業主與物業公司、股東與物業公司及開發商之間的矛盾及糾紛，物業、公共設施及配套設備的歸屬權問題，物業公司的工作安排等，這些問題都可能使物業管理產生分歧，引起或大或小的法律糾紛。物業企業在根據政策調整發展戰略時，要認清自身的市場定位，及時規避可能產生的策略失誤，儘可能地利用政策優勢來達成自己的經營目標。
(三)決策風險。市場經濟瞬息萬變，隨着形勢的改變，企業如果不能制定出科學合理的發展策略，或出現了決策失誤，會使企業陷入困境，不僅會造成巨大的經濟損失，還可能會造成大量人才及資源的浪費，其結果只會是被時代拋棄。物業企業在做出經濟決策前，應儘量對企業內部有正確的評估，並根據形勢變化改變策略，結合各個部門人員的建議，避免不必要的決策失誤，儘可能地規避決策風險。決策風險不可避免，不管是技術人員或是行政人員，在進行戰略決策時，都應該充分考慮企業內部的發展條件，汲取前人經驗，力爭把企業引向市場競爭的優勢方。
(四)合同訂立風險。物業企業與業主訂立合同時，常常會因利益問題同業主發生矛盾糾紛，有的企業沒有在合同上明確規定雙方的權利和義務，或是訂立物業管理服務合同時不擇手段，盲目壓價、降價等，使企業的經營管理出現阻礙。這種合同訂立風險常常是因人為引起的，因此物業企業在簽訂合同時，必須要充分考慮到合同雙方的利益，合同訂立人不應該隻立足於眼前利益，而要有長遠的發展目光，努力提高自身服務水平，才能為企業帶來豐富的客源和穩定的投資關係。
三、如何在內部控制的基礎上做好風險防範工作
(一)企業的風險事前、事中、事後控制。(1)風險的事前控制，即風險管理規劃。物業企業應該設置專門的風險控制與管理部門，結合企業的年度計劃和工作項目，對可能面臨的風險進行識別、評估與分析，制定中期及長期的風險管理計劃，事先對公司員工進行策略安排，提高員工的風險防範意識和能力，以確保各個部門及工作人員在風險到來時能夠採取正確的風險應對辦法。(2)風險的事中控制，即風險管理辦法。物業企業在經營管理過程中不可避免地會面臨各式各樣的風險，當企業不能提前預知並規避風險時，要接受風險，及時承擔風險帶來的不利後果，以避免更糟糕的結果，同時要儘可能地減少此期間企業不必要的經濟活動，盡力確保未受風險區能夠正常運行發展，避免損失擴大，還可以通過與合作伙伴進行的企業間的人力、資金、技術等交流合作，轉移部分風險，以減少企業的經濟壓力。(3)風險的事後控制，即風險管理報告。企業在對風險進行操作後，還要對風險管理的預測、計劃、操作過程、結果等進行深入的總結分析，形成完整的風險管理報告，並加入風險管理人員和參與人員的工作想法、總結，以便為企業的經營目標和風險管理提供一定的信息和經驗。
(二)樹立正確的內部控制觀念，提高風險管理人員工作水平。財務管理是企業進行生產經營活動的重要環節，只有完善的內部控制體系為嚴謹的財務管理制度提供前提，物業企業才能實現長期穩定的發展。另外，要選賢舉能，任人唯賢，能夠錄用優秀人才，並加強財務風險管理人員的技能培訓，提高職工的業務素質和職業道德素質，建立健全科學的獎懲機制，激發員工的工作積極性和主動性。
(三)處理好物業企業與業主的關係，提高服務水平。物業企業應高度重視與業主之間的關係，積極主動加深二者聯繫，對業主提出的各項合理要求或建議都應積極採納、完成，及時處理物業管理過程中與業主產生的糾紛，力求提供最令人滿意的服務。對於業主的投訴，應設置專門的投訴處理部門，及時瞭解投訴起因，解決業主難題，從中吸取教訓，發現自身業務管理的不足。物業企業必須提高管理效率和解決問題的能力，提高服務水平，避免與業主可能產生的矛盾糾紛，做到企業與業主的共贏。綜上所述，作為新興產業之一，物業服務行業發展前景廣闊，未來會成為主要的經濟發展潮流，將為我們的社會生活帶來極大的便利，但是其中存在的問題及面臨的風險仍會制約着它的生存發展。想要從激烈的市場競爭中脱穎而出，物業企業必須要跟上時代的發展潮流，及時更新內部控制體系，加強企業內部控制，處理好企業與業主之間的關係，才能不斷地發展壯大，形成自己的競爭優勢。
參考文獻:
［1］趙建鳳．上市公司股權結構對內部控制有效性的影響研究［D］．首都經濟貿易大學，2013
［2］張寧．物業管理企業風險管理研究———以常州市物業管理企業為例［D］．蘇州大學，2008
